Administratorii și președinții de bloc pot adăuga persoane la categoria de întreținere fără a obține acordul explicit al proprietarilor sau chiriașilor, conform legii actuale, însă această atribuție nu este absolută și trebuie interpretată în contextul reglementărilor legale și al regulamentelor interne ale asociației de proprietari. Deși această competență pare a fi un drept automat, realitatea juridică și administrativă arată că modul în care se aplică trebuie să fie bine fundamentat pentru a evita conflictele sau posibilele contestări.
Rolul administratorilor și președinților în gestionarea cotizației de întreținere
Din perspectiva legii, administratorul de bloc are atribuția de a gestiona și de a menține ordinea în acte și în operarea curentă a asociației. În acest context, el are dreptul să modifice listele de întreținere, în condițiile stabilite de regulamentul intern și de hotărârile adunării generale. Astfel, dacă în acest regulament sau hotărâri s-a stabilit că anumite modificări se pot face fără consultarea prealabilă a propritarilor, administratorul poate face astfel de ajustări.
Practica administrativă însă tinde să fie mai restricționată decât prevederile legale, având în vedere că unii proprietari pot considera schimbările nejustificate sau neavizate în mod corespunzător. Tocmai de aceea, există recomandarea ca orice modificare de acest gen să fie bine documentată și motivele să fie comunicate transparent. În cazul unor atacuri în justiție sau al unor contestații din partea proprietarilor, acestea pot fi respinse dacă administratorul nu poate justifica în mod clar modul în care a făcut modificarea.
Limitări și riscuri în asumarea acestei responsabilități
Este important de subliniat că legea nu prevede automat faptul că administratorul poate înscrie orice persoană la întreținere fără acceptul proprietarului sau chiriașului. În practică, dacă se face o schimbare neavizată și fără justificare, aceasta poate fi considerată o ingerință în dreptul de proprietate sau în dreptul de utilizare a apartamentului. Astfel, pentru a evita conflicte legale, administratorul trebuie să se bazeze pe regulamente interne, hotărâri ale asociației și, de preferat, să solicite avizul prealabil al adunării generale a proprietarilor.
În cazul unor dispute, instanțele de judecată pot analiza dacă modificarea listei de consumatori de utilități și de contribuabili la cheltuieli s-a făcut respectând toate procedurile legale și dacă administratorul avea îndreptățirea să acționeze în această direcție. Nerespectarea acestor reguli poate duce la anularea modificărilor, iar administratorul riscă sancțiuni sau chiar răspundere pentru decizii care depășesc îndatoririle sale.
Contextul legislativ și opiniile specialiștilor
Legislația actuală, reglementată în principal de Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, și normele de aplicare, nu stabilesc în mod clar dacă administratorul are autoritatea exclusivă de a decide asupra listei de întreținere fără consultarea proprietarilor. În general, această atribuție a administratorului trebuie interpretată în concordanță cu regulamentele interne ale fiecărei asociații, precum și cu deciziile adoptate în adunarea generală.
Una peste alta, responsabilitatea administratorului este de a administra cu diligență bunurile comune, de a asigura transparența deciziilor și de a acționa în interesul întregii comunități. În contextul în care această atribuție de a adăuga persoane la întreținere fără notificare prealabilă devine un punct sensibil, tot mai mulți specialiști recomandă ca orice modificare să fie făcută cu acordul clar și expres al proprietarilor.
Pe măsură ce legislația evoluează și apar modificări în modul de administrare al condominiilor, se conturează și o tendință de a responsabiliza mai mult administratorii și președinții de bloc, consolidând transparența și respectarea strictă a procedurilor legale. În acest moment, cea mai sigură cale pentru administrator este consultarea regulată a prevederilor interne și a hotărârilor majore ale asociației, pentru a evita litigii și a asigura o administrare corectă, în acord cu drepturile și obligațiile fiecărui proprietar.
