Anul 2025 a adus pentru piața de birouri din București o stagnare fără precedent, marcând primul an fără livrări semnificative de noi proiecte de peste două decenii. Cererea totală de închiriere a înregistrat o scădere de aproximativ 25% față de anul anterior, situându-se în jurul a 250.000 de metri pătrați, în timp ce cererea nouă a rămas la niveluri modeste, de aproape 90.000 de metri pătrați. Această situație reflectă nu doar lipsa de noi construcții, ci și provocările generate de deficitul de spații moderne și bine poziționate pe care piața încă le resimte.
Piața de birouri: stagnare în contextul unui deficit de calitate
Chiar dacă activitatea de leasing s-a încetinit, piața de birouri din București a continuat să se ajusteze, iar rata de ocupare a spațiilor a scăzut la 11,75% la final de an, cel mai mic nivel din ultimii cinci ani, de la circa 13% în anul anterior. În același timp, chiriile au înregistrat o creștere modestă, de aproximativ 3%, depășind ușor pragul de 15 euro pe metru pătrat. Această dinamică sugerează că, deși piața s-a temperat, cererea pentru spații de calitate rămâne constantă și chiar susține creșteri ușoare ale prețurilor.
Un aspect esențial pentru înțelegerea situației este concentrat în deficitul de clădiri moderne, bine poziționate și cu infrastructură de acces. În ciuda faptului că suprafața de birouri ocupată efectiv a crescut cu circa 40.000 de metri pătrați, unul dintre cele mai reduse niveluri din ultimii 20 de ani, marea problemă a pieței o constituie spațiile vechi, mai puțin atractive, și cele situate în zone mai periferice. Reprezentanții Colliers subliniază că nu există un deficit general de spații, ci o lipsă acută de clădiri de calitate, adaptate noilor cerințe ale angajaților și firmelor.
Astfel, estimările indică faptul că această situație ar putea să se schimbe în următorii patru ani, dacă rata de absorbție actuală va rămâne constantă. Comparativ cu alte capitale europene, unde acest orizont poate ajunge până la un deceniu, Bucureștiul are un avantaj competitiv, fiind aproape de a-și satisface nevoile de spațiu modern într-un interval mai scurt.
Schimbări în cerere și influența noilor reguli de lucru
Din punct de vedere sectorial, cererea de spații de birouri a fost relativ echilibrată în 2025. Serviciile financiare au avut o pondere de 23% din totalul cererii, urmate de domeniul IT & C (20%) și serviciile profesionale (17%). Totodată, ponderea sectorului IT & C în totalul cererii s-a redus semnificativ față de nivelurile pre-pandemie, când reprezentau aproape jumătate din solicitări. Aceasta indică o diversificare mai mare a bazei de chiriași și o tendință de adaptare a pieței la noile condiții economice și tehnologice.
Un indicator care evidențiază prudența în decizii de închiriere este scăderea dimensiunii medii a tranzacțiilor, care a coborât la circa 1.400 de metri pătrați, cu aproximativ 11% față de ultimul deceniu. În timp ce această schimbare poate părea modestă, ea semnalează o strategie mai prudentă din partea companiilor în alegerea spațiilor de lucru și poate duce la o diversificare mai accentuată a portofoliilor de chiriași în anii următori.
Perspective pentru 2026 și timpul de redresare
Pentru anul viitor, estimările indică aproximativ 50.000 de metri pătrați de spații noi, o cifră modestă comparativ cu ritmul anterior de construcție, care ajungea la aproape 150.000 de metri pătrați anual înainte de pandemie. În 2027, se preconizează deschiderea unui volum dublu, de circa 100.000 de metri pătrați, însă nivelul de revenire la mediile anterioare va fi posibil doar în 2028, când se așteaptă o reluare a ritmului de creștere.
Chiriile rămân supuse presiunii, deși proprietarii de clădiri moderne în zone precum CBD, Floreasca sau Barbu Văcărescu, au mai multă forță de negociere, având în vedere interesul susținut din partea chiriașilor. În prezent, prețurile practicate sunt de aproximativ 22 de euro pe metru pătrat în noile proiecte dezvoltate, dar acestea ar putea crește odată cu intensificarea construcțiilor dirijate spre zone bine conectate.
Stocul total de birouri din capitală se situează în jurul valorii de 3,4 milioane de metri pătrați, ceea ce înseamnă în jur de 1.500 de metri pătrați la 1.000 de locuitori, o cifră încă sub nivelul altor capitale europene importante. Pe termen lung, perspectivele arată că, dacă livrările de noi spații vor rămae reduse, piața va fi nevoită să se adapteze prin creșterea calității și diversificarea ofertei, pentru a face față cererii tot mai selective și în mod treptat ascendent.
În condițiile în care companiile își vor cere angajații la birou de cel puțin trei ori pe săptămână, iar tendința de schimbare a modului de lucru se va menține, piața de birouri din București pare să fie în fața unui proces de transformare, unde calitatea, poziționarea și adaptabilitatea vor fi cheile succesului în următorii ani.
